Nieruchomości - rynek pierwotny
Odrębna własność lokalu
Podstawowym warunkiem decydującym o tym czy dany lokal (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu) może uzyskać status nieruchomości, jest wymóg samodzielności. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymogu samodzielności stwierdzane jest w zaświadczeniu wydawanym przez właściwego starostę.
Odrębna własność lokalu może powstać wyłącznie na nieruchomości gruntowej o uregulowanym tytule prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, zabudowanej domem wielolokalowym w którym istnieją co najmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu. Dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości, muszą być prowadzone księgi wieczyste i co istotne odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej
Do problematyki ustanawiania odrębnej własności lokalu, odnoszą się następujące akty prawne:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać dokonane na mocy orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność, w drodze jednostronnej czynności prawnej (właściciela nieruchomości) lub w drodze umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu albo też między współwłaścicielami nieruchomości w celu zniesienia współwłasności. W praktyce ustanowienie odrębnej własności lokali przez zawarcie umowy jest najczęstszym sposobem wyodrębnienia własności lokali. Umowa oraz jednostronne oświadczenie właściciela, wymagają zachowania formy aktu notarialnego .
Umowa deweloperska.
Umowa deweloperska jest umową zawieraną między deweloperem a nabywcą (osobą fizyczną). Zasadniczym celem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie się przez dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu czy budynku na nabywcę, który za otrzymane świadczenia zobowiązuję zapłacić określoną w umowie cenę. Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. Wymieniona ustawa określa między innymi tryb zawierania umowy deweloperskiej, istotną (konieczną) treść umowy deweloperskiej, wzajemne prawa i obowiązki stron oraz środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę; Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej koszty ponoszą po połowie deweloper oraz klient. Zawarcie umowy deweloperskiej musi być poprzedzone sporządzeniem przez dewelopera prospektu informacyjnego, który zawiera istotne informacje o szczegółach zarówno planowanej inwestycji jak i dotyczące mającego powstać lokalu. Niezgodność umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym daje nabywcy prawo odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej.
Wartym odnotowania instrumentem ochrony praw nabywców przewidzianym przez wskazaną ustawę jest bankowy rachunek powierniczy (zamknięty lub otwarty) utworzony do gromadzenia wpłat nabywców w związku z zawartymi umowami deweloperskimi. Wpłaty te ewidencjonowane są osobno. Mechanizm ochrony środków wpłaconych przez nabywców polega ma tym, ze bank może dokonać wypłaty deweloperowi środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku powierniczym, wyłącznie po zawarciu umowy przenoszącej odrębną własność lokalu (r.p. zamknięty) lub stopniowo, po zakończeniu przez dewelopera poszczególnych etapów inwestycji (r.p. otwarty). Środki zgromadzone na rachunkach powierniczych oraz pozostałe mienie służące do realizacji przedsięwzięcia – w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera – wchodzą do odrębnej masy upadłości, służącej zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Umowa sprzedaży lokalu na rzecz najemcy lokalu komunalnego.
Ustanawianie odrębnej własności lokali w budynkach państwowych i komunalnych i ich sprzedaż może nastąpić również w drodze umów zawieranych w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy lub Skarbu Państwa). Warto tu zwłaszcza wspomnieć o sprzedaży dokonywanej na rzecz najemców (gminnych) lokali mieszkalnych, których stosunek najmu został nawiązany na czas nieoznaczony. Najemcy ci korzystają z prawa pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych przez nich lokali, przeznaczonych do sprzedaży. Wykup lokali dokonywany jest z daleko idącymi bonifikatami dla przyszłych właścicieli, a o ich wysokości decydują przepisy prawa miejscowego stanowione przez gminy. Zawarcie umowy wymaga uprzedniego przeprowadzenia rokowań przez gminę z przyszłym nabywcą w zakresie ceny, przyznanej bonifikaty oraz innych zabezpieczeń wykonania umowy. Podstawą zawarcia umowy z gminą jest protokół z rokowań prowadzonych w trybie bezprzetargowym.