Nieruchomości - rynek pierwotny

Odrębna własność lokalu

Odrębna własność lokalu jest prawem które za przedmiot może mieć nie tylko lokal mieszkalny ale także użytkowy. Podstawowym warunkiem decydującym o tym czy dany lokal może uzyskać status nieruchomości, jest wymóg samodzielności. Lokalem samodzielnym  jest lokal wydzielony trwałymi ścianami  (składający się z jednego lub większej liczby pomieszczeń) przeznaczony na stały pobyt ludzi do korzystania z którego  nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach.  Spełnienie wymogu samodzielności stwierdzane jest w zaświadczeniu wydawanym przez właściwego starostę.

Odrębna własność lokalu  może powstać wyłącznie na nieruchomości gruntowej o uregulowanym tytule prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, zabudowanej domem wielolokalowym w którym istnieją co najmniej  dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu. Dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości, muszą być prowadzone księgi wieczyste i co istotne odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej

Do problematyki ustanawiania odrębnej własności lokalu, odnoszą się następujące akty prawne:

  • kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku
  • ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
  • ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
  • ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
  • ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r
  • Ustanowienie odrębnej własności lokalu.

    Ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać dokonane na mocy orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność, w drodze jednostronnej czynności prawnej (właściciela nieruchomości) lub w drodze umowy zawartej  między właścicielem nieruchomości a nabywcą albo też między współwłaścicielami nieruchomości w celu zniesienia współwłasności.  W praktyce ustanowienie odrębnej własności lokali przez zawarcie umowy jest najczęstszym sposobem wyodrębnienia własności lokali. Umowa oraz jednostronne oświadczenie właściciela, wymagają zachowania formy aktu notarialnego .

    Umowa deweloperska.

    Umowa deweloperska jest umową zawieraną między deweloperem a nabywcą (osobą fizyczną). Zasadniczym celem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie się przez dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu czy budynku na nabywcę, który za otrzymane świadczenia zobowiązuję zapłacić określoną w umowie cenę. Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.    Wymieniona ustawa określa między innymi tryb zawierania umowy deweloperskiej, istotną (konieczną) treść umowy deweloperskiej,  wzajemne prawa i obowiązki stron oraz  środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;  Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej koszty ponoszą po połowie deweloper oraz klient. Zawarcie umowy deweloperskiej musi być poprzedzone sporządzeniem przez dewelopera prospektu informacyjnego, który zawiera istotne informacje o szczegółach zarówno planowanej inwestycji jak i dotyczące mającego powstać lokalu. Niezgodność umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym daje nabywcy prawo odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej.  


    Wartym odnotowania instrumentem ochrony praw nabywców przewidzianym przez wskazaną ustawę  jest bankowy rachunek powierniczy (zamknięty lub otwarty) utworzony do gromadzenia wpłat nabywców w związku z zawartymi umowami deweloperskimi. Wpłaty te ewidencjonowane są osobno. Mechanizm ochrony środków wpłaconych przez nabywców polega ma tym, ze bank może dokonać wypłaty deweloperowi środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku powierniczym, wyłącznie po zawarciu umowy przenoszącej odrębną własność lokalu (r.p. zamknięty) lub stopniowo, po zakończeniu przez dewelopera poszczególnych etapów inwestycji (r.p. otwarty). Środki zgromadzone na rachunkach powierniczych oraz pozostałe mienie służące do realizacji przedsięwzięcia – w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera – wchodzą do odrębnej masy upadłości, służącej zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

    Umowa sprzedaży lokalu na rzecz najemcy lokalu komunalnego.

    Ustanawianie odrębnej własności lokali w budynkach państwowych i komunalnych i ich sprzedaż może nastąpić również w drodze umów zawieranych w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy lub Skarbu Państwa). Warto tu zwłaszcza wspomnieć o sprzedaży  dokonywanej  na rzecz najemców (gminnych) lokali mieszkalnych, których stosunek najmu został nawiązany na czas nieoznaczony. Najemcy ci korzystają z prawa pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych przez nich lokali, przeznaczonych do sprzedaży. Wykup lokali dokonywany jest z daleko idącymi bonifikatami dla przyszłych właścicieli, a o ich wysokości decydują przepisy prawa miejscowego stanowione przez gminy. Zawarcie umowy wymaga uprzedniego przeprowadzenia rokowań przez gminę z przyszłym nabywcą w zakresie ceny, przyznanej bonifikaty oraz innych zabezpieczeń wykonania umowy. Podstawą zawacia umowy z gminą jest protokół z rokowań prowadzonych w trybie bezprzetargowym.