Dokumenty:

Nieruchomości - rynek wtórny

Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), oraz budynki trwale z gruntem związane (budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie należącym do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego) lub części takich budynków (samodzielne lokale mieszkalne wyodrębnione jako odrębna nieruchomość na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W pewnym uproszczeniu można przyjąć, że obrót nieruchomościami, w znaczeniu którym jest powszechnie używany, odnosi się nie tylko do nieruchomości w znaczeniu przyjętym przez kodeks cywilny, podanym wyżej zle także do spółdzielczych własnościowych praw do lokali lub spółdzielczych własnościowych praw do domów jednorodzinnych.

Obrót nieruchomościami odbywa się przede wszystkim na podstawie różnego rodzaju umów cywilnoprawnych, których wspólnym skutkiem jest zmiana dotychczasowego właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego czy uprawnionego do prawa spółdzielczego własnościowego. Każda umowa dotycząca obrotu nieruchomościami wymaga dla wywołania skutków prawnych, zachowania formy aktu notarialnego, zatem powinna zostać sporządzona i zawarta przy udziale notariusza.

Do najczęściej sporządzanych umów, należą: umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia, zniesienia współwłasności i umowy przedwstępne. Ich krótką charakterystykę zamieszczamy poniżej.

Umowa sprzedaży

Niewątpliwie najczęściej występująca umowa w obrocie cywilnoprawnym. Nieruchomości są jednym z możliwych przedmiotów umowy sprzedaży, mogą nim być także energia, prawa zbywalne, przedsiębiorstwa jako kompleksy rzeczy i praw, etc. Cechą umowy sprzedaży jest (ekwiwalentność świadczeń) polegająca na tym że w zamian za przeniesienie własności rzeczy kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa ta może zawierać również inne postanowienia w tym zobowiązania stron, kształtujące lub zabezpieczające wykonanie umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży dokonywana poza zakresem działalności gospodarczej sprzedawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym

Umowa darowizny

Umowa polega na zobowiązaniu darczyńcy do bezpłatnego świadczenia (w tym przeniesienia własności nieruchomości – gruntu, lokalu lub innego prawa) na rzecz obdarowanego, kosztem swego majątku.  Darczyńca za przeniesienie lokalu, gruntu lub innego prawa zbywalnego, nie otrzymuje żadnej korzyści („odpłaty”).

Niekiedy w związku z zawarciem umowy darowizny może wiązać się konieczność jednoczesnego zabezpieczenia sytuacji mieszkaniowej darczyńcy.  Zabezpieczenie to może zostać dokonane między innymi, przez ustanowienie przez obdarowanego, w treści umowy darowizny, nieodpłatnej i dożywotniej służebności osobistej na rzecz darczyńcy polegającej na prawie korzystania z nieruchomości w ograniczonym lub pełnym zakresie. Tak ustanowione prawo może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Ustanowienie służebności osobistej nie zmienia charakteru umowy darowizny, jako umowy nieodpłatnej.  Zasady opodatkowania umów darowizny określa ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Umowa zamiany

Umowa zamiany, polega na wzajemnym zobowiązaniu stron do przeniesienia na siebie własności rzeczy (w odniesieniu do obrotu nieruchomościami: gruntu, lokalu, prawa spółdzielczego, prawa użytkowania wieczystego).  Wartości zamienianych nieruchomości nie muszą być takie same, różnicę wartości strony mogą wyrównać np. przez stosowne dopłaty lub inne świadczenia dodatkowe. Do umowy zamiany stosuje się przepisy odpowiednio do umowy sprzedaży. Obowiązek zapłaty podatku spoczywa na stronach umowy. Umowa zamiany podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku o czynności cywilnoprawnych stawką 2%.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, ponieważ  na  jej podstawie następuje nabycie nieruchomości (gruntu, lokalu) w zamian za zaspokojenie przez nabywcę potrzeb osobistych zbywcy lub osób mu bliskich, w szczególności polegających na uzyskaniu przez zbywcę od nabywcy dożywotniego utrzymania. Świadczenia przypadające dożywotnikowi z tytułu umowy dożywocia określane są zwykle szczegółowo w umowie dożywocia. Świadczenia te mogą obejmować jednoczesne obciążenie lokalu, gruntu służebnością osobistą, prawem użytkowania lub przekazywaniem zbywcy powtarzających się świadczeń w pieniądzu. Umowa dożywocia  podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku o czynności cywilnoprawnych stawką 2%.

Umowa zniesienia współwłasności

Umowa znosząca współwłasność nieruchomości; Umowa zawierana jest w celu podziału rzeczy wspólnej (gruntu, lokalu), i tym samym w celu wyjścia ze stanu współwłasności. Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny nieruchomości, chyba że współwłaściciele sami zdecydują o przyznaniu rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty lub przez sprzedaż i następnie podział sumy uzyskanej ze sprzedaży. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest w odniesieniu do budynków wielolokalowych (w którym znajdują się samodzielne lokale), jest ustanowienie odrębnej własności lokali i przyznanie ich na własność poszczególnym współwłaścicielom. Umowa może być umową nieodpłatną jak i odpłatną; może więc podlegać opodatkowaniu zarówno podatkiem od spadków i darowizn jak i podatkiem od czynności cywilnoprawnych.